פסק-דין בתיק תא"ח 41500-11-10

השאלה השנויה במחלוקת היא, מה המשמעות שיש לתת להוראה בהסכם השכירות שנכרת בין התובעות (המשכירות) לבין הנתבעת (השוכרת), הקובעת את המועד המוקדם ביותר שבו יכול מי מהצדדים להסכם להודיע על הפסקת תקופת השכירות.

ההסדר הדיוני

2.         בהסדר הדיוני שעליו הודיעו הצדדים ביום 10.2.2011 ושאושר בהחלטה מאותו יום, הוסכם שהצדדים יסכמו את טענותיהם בכתב, ופסק הדין יינתן על סמך המסמכים המצויים בתיק בית המשפט ועל סמך סיכומי טענות הצדדים.

סיכום טענות התובעת הוגש ביום 7.3.2011 (והוא מחזיק פחות מחמישה עמודים). סיכום טענות הנתבעת הוגש ביום 10.4.2011 (והוא מחזיק לא פחות משלושה-עשר עמודים צפופים, המודפסים ברווח של שורה אחת).

עיקרי העובדות והוראות ההסכם הרלוונטיות

3.         התובעות הן בעלות זכויות חכירה מאת מינהל מקרקעי ישראל בנכס המצוי ברחוב אונטרמן 5 בשכונת גילה בירושלים, שבו בניין המשמש לדיור מוגן ובחלקו מחלקה סיעודית. הנתבעת מפעילה ברחבי הארץ בתי חולים לאשפוז גריאטרי.

ביום 8.6.2005 נחתם בין הצדדים הסכם שכירות, שלפיו חלק הנכס שיועד לשמש מחלקה סיעודית, הכולל את הציוד שבו (להלן - המושכר), יושכר לנתבעת, לשם הפעלת מחלקה סיעודית (ראו הפסקה השלישית במבוא להסכם).

4.         תקופת השכירות נקבעה בסעיף 11 בהסכם, הקובע כך:

11.1      תקופת השכירות הראשונה תחל ביום המסירה כהגדרתו לעיל (להלן - "מועד תחילת השכירות", ותקופת השכירות הראשונה תימנה החל מתקופת השכירות.

11.2      עם תום תקופת השכירות הראשונה, יהיו נתונות לשוכר 4 אופציות להאריך את תקופת השכירות למשך 5 שנים נוספות בכל פעם. מימוש האופציות ייעשה בכפוף לכך שהשוכר לא הפר הסכם זה באופן יסודי וכן בכפוף לכך שהשוכר ידאג להמציא למשכיר את הבטוחות כאמור להלן בסעיף 12.1.

לעניין זה, יראו את השוכר כאילו בחר לממש את האופציה ולהאריך את תקופת השכירות ל-5 שנים נוספות בכל פעם, אלא אם מסר למשכיר הודעה בכתב, בה הודיע כי בחר שלא לממשה. הודעה כאמור תימסר למשכיר לא יאוחר מ-180 ימים לפני תום תקופת השכירות הראשונה או לפני תום תקופת האופציה הרלוונטית, לפי העניין.

11.3      למרות האמור לעיל, לאחר תקופת השכירות הראשונה, ובתום כל 12 חודשים של שכירות בתקופות האופציה, הצדדים יהיו רשאים להודיע לצד האחר בכתב על הפסקת השכירות וסיומו של הסכם זה. במקרה שכזה, הסכם זה יבוא לידי סיום והשכירות תסתיים בתום שניים-עשר (12) חודשים מיום מסירת ההודעה.

11.4      בכפוף לאמור בסעיף 11.3 לעיל, תנאי הסכם זה יחולו במשך כל תקופת ההסכם, היינו: הן בתקופת השכירות הראשונה והן בתקופת האופציה.

5.         סעיף 2 בהסכם הוא סעיף ההגדרות. הרלוונטיות לענייננו הן אלו:

                        2.10      "מועד המסירה" - יום ה-15.7.2005, אלא אם כן נתקבלו עד לאותו המועד דרישות מבניות ממשרד הבריאות, שטרם בוצעו על-ידי המשכיר, שאז ידחה מועד המסירה למועד בו יושלמו הדרישות.

                        2.11      "תקופת השכירות הראשונה" - חמש שנים ממועד המסירה.

                        2.12      "תקופת האופציה" - 4 תקופות רצופות, בנות 5 שנים כל אחת, שהראשונה שבהן מתחילה עם תום תקופת השכירות הראשונה.

                        2.13      "תקופת השכירות" - תקופת השכירות הראשונה וכן תקופות האופציה שמומשו.

השאלה השנויה במחלוקת ועמדות הצדדים